Un bail meublé est un contrat de location portant sur un logement équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et normalement. Ce type de bail est soumis à une réglementation spécifique, différente de celle du bail vide (ou non meublé).
Sommaire
Cadre légal et définition
Le bail meublé est principalement encadré par la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur de 2014 et la loi Élan de 2018).
Le mobilier obligatoire
Pour qu’un logement soit légalement considéré comme meublé, il doit comporter au minimum une liste de meubles définie par le décret n° 2015–981 du 31 juillet 2015. Cette liste inclut notamment :
- Literie (lit avec couette ou couverture).
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux).
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-ondes.
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation).
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d’entretien ménager (balai, aspirateur, etc.) adapté aux caractéristiques du logement.
L’absence d’un seul de ces éléments peut entraîner une requalification du bail en bail vide par un juge, avec l’application de la réglementation des locations non meublées.
Durée et renouvellement du contrat
La durée et les conditions de résiliation d’un bail meublé sont plus souples que celles d’un bail vide.
Durée minimale du bail
| Type de Locataire | Durée Minimale | Renouvellement |
| Locataire classique | 1 an | Reconduction tacite pour 1 an. |
| Locataire étudiant | 9 mois | Non renouvelable tacitement (s’achève à son terme). |
| Bail Mobilité (professionnel ou formation) | De 1 à 10 mois | Non renouvelable ni reconductible tacitement. |
Congé du locataire (préavis)
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis réduit de 1 mois.
Congé du bailleur (préavis)
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’approche de l’échéance du contrat, en respectant un préavis de 3 mois. Le congé doit être justifié par l’un des motifs légaux suivants :
- Reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche.
- Vente du logement.
- Motif légitime et sérieux (manquements du locataire).
Fiscalité et avantages
Le bail meublé offre un avantage fiscal significatif pour le propriétaire, qui relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut LMNP est le plus courant et permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Régime Micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (contre 30 % pour le meublé classique), à condition que les recettes n’excèdent pas certains plafonds.
- Régime Réel : Permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes) et, surtout, de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement permet souvent de générer un déficit comptable qui rend les revenus locatifs non imposables pendant de nombreuses années.