Bailleur

Le terme bailleur (ou locateur) désigne, en droit français, la personne physique ou morale qui donne un bien en location à une autre personne, appelée preneur ou locataire.

Le bailleur est donc le propriétaire du bien loué, ou toute personne ayant le droit légal de le louer (par exemple, un usufruitier ou un mandataire dûment autorisé).

Obligations principales du bailleur

Quelle que soit la nature du bail (habitation, commercial, professionnel, etc.), le bailleur a plusieurs obligations fondamentales envers son locataire, codifiées par le Code civil et les lois spécifiques (notamment la loi de 1989 pour l’habitation) :

1. Délivrer un logement décent et en bon état d’usage : Le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement. Pour l’habitation, le logement doit respecter les critères de décence (surface minimale, absence de risques manifestes, isolation, etc.).
2. Assurer la jouissance paisible : Le bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du bien pendant toute la durée du bail. Il s’abstient de tout acte qui pourrait troubler cette jouissance.
3. Entretenir et réparer : Le bailleur est responsable des grosses réparations (celles qui concernent la structure du bâtiment, les toitures, le gros œuvre, conformément à l’article 606 du Code civil) et de l’entretien des parties communes. Il doit également faire les réparations qui ne sont pas de la responsabilité du locataire et qui assurent le maintien en état et l’usage normal du logement.
4. Assumer les charges et impôts : Il paie les charges non récupérables et les impôts liés à la propriété (comme la taxe foncière), même si une partie peut être répercutée sur le locataire (provisions pour charges locatives).

Droits du bailleur

En contrepartie de ses obligations, le bailleur dispose de droits, notamment :

1. Percevoir le loyer : C’est le droit essentiel. Le loyer doit être payé à la date convenue. En cas d’impayé, le bailleur peut engager une procédure de recouvrement et, éventuellement, de résiliation du bail.
2. Exiger l’entretien locatif : Le bailleur est en droit d’exiger que le locataire effectue les réparations locatives ou de menues réparations (entretien courant) et maintienne le logement en bon état (selon l’état des lieux d’entrée).
3. Réviser le loyer : Sous certaines conditions et limites légales (notamment l’IRL pour l’habitation), le bailleur peut réviser le montant du loyer.
4. Reprendre ou vendre le bien : Pour un bail d’habitation, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois et en justifiant son motif (reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux).
5. Exiger une garantie : Le bailleur peut demander un dépôt de garantie et, souvent, un garant (caution) pour sécuriser le paiement des loyers.

Formes juridiques du bailleur

Le bailleur peut prendre différentes formes :

• Personne physique : Un particulier (le plus simple).
• Personne morale :
  • SCI (Société Civile Immobilière) : Courant pour la gestion d’un patrimoine familial.
  • Société commerciale (SARL, SAS, etc.).
  • Organisme HLM (Bailleur social).
  • Indivision : Plusieurs personnes propriétaires ensemble (tous doivent être d’accord pour louer).