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Tout savoir sur le calcul de l’ifi et de l’impôt sur la fortune immobilière

Jonathan
Jonathan
impôt sur la fortune immobilière
Sommaire

Le calcul de l’IFI ou de l’impôt sur la fortune Immobilière est une taxe qui concerne les propriétaires immobiliers en France. Il est entré en vigueur en 2018 et a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).

Comme son nom l’indique, il ne prend en compte que les biens immobiliers des contribuables dont la valeur nette taxable dépasse un certain seuil.

Dans cet article, nous allons expliquer comment se calcule l’IFI, qui est concerné et quelles sont les exemptions possibles.

Avant de parler du calcul de l’IFI : définition

C’est une taxe fiscale sur le patrimoine immobilier qui constitue une charge du propriétaire. Il est entré en vigueur en 2018 en remplacement de l’ISF qui taxait les patrimoines financiers.

Le calcul de l’ifi concerne les contribuables dont le patrimoine taxable de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros. Contrairement à l’ISF, il ne prend en compte que les biens immobiliers. Les autres actifs (assurances-vie, placements financiers, etc.) ne sont donc pas soumis à ces impôts.

Ceux qui entrent dans le calcul de l’IFI sont principalement les bâtis (résidences principales, résidences secondaires, locaux commerciaux, etc.), mais aussi les terrains à bâtir et les parts de SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Notez que certaines catégories peuvent être exonérées, comme les biens professionnels, les bois et forêts ou encore les monuments historiques. Les propriétés situés hors de France sont également exonérés, mais ils doivent être déclarés.

Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ?

Le seuil d’imposition est fixé à 1,3 million d’euros de valeur nette. Ce revenu correspond à la valeur totale des biens immobiliers détenus par le contribuable, après déduction des dettes.

Les revenus pris en compte dans le calcul de l’IFI comprennent principalement les propriétés (résidences principales, résidences secondaires, locaux commerciaux, etc.), ainsi que les terrains à bâtir et les parts de SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Cependant, certaines catégories peuvent être exonérées, telles que :

  • les locaux utilisés pour l’activité professionnelle.
  • Les biens ruraux loués à long terme, tels que les terres agricoles louées pour une durée minimale de 18 ans
  • Les bois et forêts peuvent bénéficier d’une exonération, à condition qu’ils soient gérés durablement.
  • Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire peuvent également être exonérés.

Notez que les revenus situés hors de France sont également soumis au calcul de l’ifi. Dans ce cas, ils doivent être déclarés, mais un crédit d’impôt est accordé.

calcul de l'ifi

Comment déclarer en ligne ?

Pour déclarer en ligne l’impôt sur la fortune immobilière, voici les étapes à suivre :

 

  • Saisissez vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) pour vous connecter. Si vous n’avez pas encore de compte, vous devrez en créer un.

 

  • Cliquez sur la rubrique « Déclarer mes revenus » ou « Accéder à ma déclaration en ligne ».

 

  • Sélectionnez l’année d’imposition concernée et commencez à remplir votre déclaration. Vous devrez déclarer vos revenus, vos charges et vos crédits et réductions d’impôt, en suivant les instructions à l’écran.

 

  • Lorsque vous arrivez à la partie concernant l’impôt sur la fortune immobilière, remplissez les informations demandées concernant la valeur de vos actifs immobiliers (résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de sociétés immobilières, etc.).

 

  • N’oubliez pas de déduire les dettes, les charges et les prêts.

 

  • Vérifiez attentivement les informations saisies et corrigez-les si nécessaire.

 

  • Validez et signez électroniquement votre déclaration en ligne.

 

  • Conservez une copie de votre déclaration et du récapitulatif qui vous sera fourni à la fin du processus, pour vos archives personnelles.

 

Une fois la déclaration soumise, l’administration fiscale calculera l’impôt dû et vous informera du montant à payer.

Le paiement peut généralement être effectué en ligne, par prélèvement automatique ou par chèque, selon les options disponibles.

Notez que les seuils et les taux de l’IFI peuvent changer d’une année à l’autre, il est donc important de vous tenir informé des dernières réglementations en vigueur.

Comment calculer l’ifi ?

La valeur nette taxable, qui sert de base au calcul de l’IFI, correspond à la valeur totale des biens immobiliers détenus, après déduction des dettes liées à ces biens. Aidez-vous d’un simulateur.

Les dettes qui peuvent être déduites comprennent les emprunts, liées à la rénovation ou à l’entretien, les locatives, les charges de copropriété, etc.

Notez que celles qui ne sont pas directement liées, telles que les placements financiers, ne sont pas déductibles du patrimoine.

En outre, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur la fortune immobilière s’ils investissent dans des PME (Petites et Moyennes Entreprises). Cette réduction correspond à 50 % de l’investissement effectué dans une PME, dans la limite de 45 000 euros par an.

L’investissement dans une PME doit être effectué en direct, et non par le biais d’un fonds ou d’une holding. De plus, la PME doit remplir certaines conditions, notamment en termes de chiffre d’affaires, de bénéfices et d’effectifs.

Taux et barème

Le taux d’imposition de l’IFI est fixé à 0,50 % pour les patrimoines dont l’assiette est comprise entre 1,3 et 2,57 millions d’euros.

Au-delà de 2,57 millions, le taux est de 0,70 %. Ces taux sont identiques pour tous les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, quelle que soit leur situation familiale.

Ainsi, si la valeur nette taxable du patrimoine immobilier est inférieure ou égale à 1,3 million, il n’y a pas d’impôts à payer. Si elle est comprise entre 1,3 et 2,57 millions, le taux d’imposition est de 0,50 %. Si elle est supérieure à 2,57 millions €, il est de 0,70 %.

Les contribuables dont le barème de leur patrimoine immobilier est comprise entre 1,3 et 1,4 million bénéficient d’un abattement de 8000 €. Il est dégressif jusqu’à 0 euro pour les patrimoines immobiliers dont la fraction est supérieure à 1,4 million €.

comment calculer l'ifi ?

Calcul de l’ifi : exemples chiffrés

Voici deux exemples chiffrés pour illustrer le calcul de l’IFI :

Exemple 1 : un contribuable possédant un bien immobilier unique

Un contribuable possède un bien immobilier unique d’une valeur de 1,5 million €. Il n’a pas de dettes liées à ce bien.

Sa valeur est donc de 1,5 million d’euros. Comme l’assiette est supérieure à la fraction de 1,3 million €, il est redevable des impôts.

S’il n’a pas d’autres biens immobiliers, le montant de son impôt sur la fortune immobilière est calculé comme suit :

  • Valeur nette taxable : 1,5 million
  • Taux d’imposition : 0,50 %
  • Montant de l’IFI : 1,5 million x 0,50 % = 7 500

Calcul de l’ifi : un contribuable possédant plusieurs biens

Un contribuable possède une résidence principale d’une valeur de 800 000 €, une résidence secondaire d’une valeur de 400 000 euros et des parts de SCI d’une valeur de 600 000 €.

Il a une dette liée à la résidence principale de 100 000 euros et une dette liée à la résidence secondaire de 50 000 euros.

  • Valeur totale des biens immobiliers : 800 000 + 400 000 + 600 000 = 1 800 000 €
  • Dettes liées: 100 000 + 50 000 = 150 000
  • Patrimoine taxable : 1 800 000 – 150 000 = 1 650 000 €

Comme cette fraction est supérieure au seuil de revenus de 1,3 million €, il est redevable du calcul de l’ifi.

S’il n’a pas d’autres biens immobiliers, le montant de son IFI est calculé comme suit :

  • Valeur nette taxable : 1 650 000 euros
  • Taux d’imposition : 0,50 %
  • Montant de l’IFI : 1 650 000 x 0,50 % = 8 250 euros

Notez que ces exemples sont simplifiés et que d’autres éléments peuvent influencer le calcul de l’IFI, tels que les éventuelles réductions pour investissements dans les PME ou les exemptions pour certaines catégories.

Conclusion

Le calcul de l’IFI peut sembler complexe pour les contribuables qui en sont redevables. Il est donc important de comprendre les règles fiscales en vigueur pour éviter toute erreur de déclaration et pour s’assurer que le montant d’impôt à payer est juste.

Si vous êtes concerné par ces impôts, faites appel à un expert-comptable pour vous aider à calculer correctement vos revenus. De plus, il est possible de minimiser son IFI en investissant dans des PME ou en exploitant les exemptions possibles pour certaines catégories de biens immobiliers.

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