Le dispositif Censi-Bouvard (ou loi Bouvard) était un mécanisme fiscal français de défiscalisation immobilière destiné à encourager l’investissement dans des logements meublés au sein de résidences de services spécifiques.
Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2022 pour les nouveaux investissements. Les contribuables ayant investi avant cette date continuent de bénéficier des avantages fiscaux pour la durée restante de leur engagement.
Sommaire
Fonctionnement du dispositif (jusqu’en 2022)
Le Censi-Bouvard permettait à un investisseur, sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), d’acheter un logement meublé neuf (ou rénové) au sein de certaines résidences avec services et de bénéficier d’avantages fiscaux, en échange d’un engagement de location de 9 ans minimum.
Avantages fiscaux principaux
- Réduction d’impôt : Une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 11 % du prix de revient de l’investissement (hors meubles et taxes), étalée de manière linéaire sur les 9 années d’engagement. Le montant de l’investissement était plafonné à 300 000 € HT par an et par foyer fiscal.
- Récupération de la TVA : Possibilité de récupérer la TVA (au taux de 20 %) sur le prix d’acquisition du bien, sous certaines conditions (notamment que la résidence propose au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et réception).
Biens éligibles
L’investissement devait porter sur l’acquisition d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité, situé dans des résidences de services spécifiques :
- Résidences avec services pour étudiants.
- Résidences pour personnes âgées ou handicapées (agréées “qualité”).
- Établissements sociaux ou médico-sociaux (comme les EHPAD — établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
- Établissements délivrant des soins de longue durée.
Conditions de location
- Le logement devait être loué meublé.
- Il devait être loué à l’exploitant de la résidence via un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans.
- Les loyers perçus devaient être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Alternatives post-Censi-Bouvard
Depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard, l’investissement en résidences de services meublées reste possible et se fait désormais principalement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) classique, qui offre d’autres avantages fiscaux, notamment l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, permettant de réduire significativement ou d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs.