Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les dépenses avancées par le propriétaire (bailleur) mais qui, selon la loi, peuvent être remboursées par le locataire.
Sommaire
Qu’est-ce que ça couvre ?
La liste des charges récupérables est strictement encadrée par le Décret n° 87–713 du 26 août 1987. Elles correspondent principalement :
- Aux frais des services dont le locataire tire un profit direct :
- Frais d’ascenseur et monte-charge (électricité, menues réparations, entretien).
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif (consommation, entretien).
- Fourniture d’énergie (électricité) pour les parties communes.
- Aux frais d’entretien courant et de menues réparations des parties communes :
- Électricité des parties communes, entretien de la minuterie, produits d’entretien.
- Entretien des espaces extérieurs (voies de circulation, espaces verts, aires de stationnement).
- Aux taxes et redevances :
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.
- Redevance d’assainissement.
- Aux frais de personnel d’entretien (employé d’immeuble ou concierge, souvent une part seulement pour le concierge logé).
À noter : Les grosses réparations, les honoraires de syndic (hors gestion des charges), l’assurance de l’immeuble restent à la charge du propriétaire.
Comment sont-elles payées ?
Il existe deux modes de paiement :
| Mode de paiement | Provisions sur charges (au réel) | Forfait de charges |
|---|---|---|
| Paiement | Versement d’une somme estimée (provision) généralement mensuelle ou trimestrielle. | Montant fixe et définitif versé périodiquement (souvent mensuel). |
| Régularisation | Obligatoire au moins une fois par an. Le propriétaire compare les provisions versées avec les dépenses réelles et rembourse le trop-perçu ou réclame un complément. | Aucune régularisation. Le propriétaire ne peut pas réclamer de complément si les charges réelles sont supérieures au forfait, ni le locataire de remboursement si elles sont inférieures. |
| Type de location | Obligatoire pour les locations vides. Possible pour les locations meublées. | Possible uniquement pour les locations meublées, les colocations (vides ou meublées) et le bail mobilité. |
| Justificatifs | Le bailleur doit fournir un décompte détaillé et les justificatifs sont tenus à disposition du locataire. | Le bailleur n’a pas à fournir de justificatifs ni de décompte annuel. |
La régularisation des charges
Si vous payez par provisions sur charges, le propriétaire doit procéder à une régularisation annuelle.
- Délai de prescription : Le propriétaire a un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle il aurait dû régulariser les charges pour réclamer un complément au locataire.
- En cas de régularisation tardive : Si la régularisation intervient avec plus d’un an de retard, le locataire peut demander d’étaler le paiement du complément sur 12 mois.
- Obligations du propriétaire : Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit envoyer un décompte détaillé des charges. Les justificatifs (factures, décomptes de copropriété, etc.) doivent être tenus à la disposition du locataire pendant six mois suivant l’envoi du décompte.