Le Coefficient d’occupation des sols (COS) est un terme clé du droit de l’urbanisme, principalement en France, bien qu’il soit aujourd’hui largement obsolète.
Sommaire
Voici un résumé de sa définition et de son statut actuel :
Définition du COS
Le coefficient d’occupation des sols était un ratio qui déterminait la densité maximale de construction autorisée sur un terrain.
- Rôle : Il servait à limiter le volume de construction (la surface de plancher) par rapport à la taille de la parcelle.
- Calcul : On l’obtenait en divisant la surface de plancher constructible par la superficie du terrain.
- Formule :
$$\text{Surface de plancher maximale} = \text{Superficie du terrain} \times \text{COS}$$ - Objectif : Il était l’outil principal des anciennes réglementations (plan d’occupation des sols — POS) pour contrôler l’urbanisation et la densité du bâti.
Statut actuel en france (loi ALUR)
Le COS a été supprimé par la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014.
- Raison de la suppression : Le COS était jugé comme un frein à la densification des zones urbaines et un facteur d’étalement urbain. En le supprimant, le législateur a cherché à libérer les droits à construire, notamment pour permettre les extensions et la rénovation du bâti existant.
- Ce qui a remplacé le COS : Les règles de construction et de densité sont désormais principalement encadrées par le plan local d’urbanisme (PLU) via d’autres mécanismes, notamment :
- Le coefficient d’emprise au sol (CES) : qui limite la surface du terrain effectivement couverte par la projection verticale du bâtiment au sol (y compris les débords). Il est essentiel pour préserver les espaces non bâtis (pleine terre, espaces verts).
- Les règles de hauteur des constructions.
- Les règles d’implantation (distances par rapport aux limites séparatives et à la voie publique).
Le COS n’est plus opposable (sauf dans de rares cas de documents d’urbanisme très anciens non révisés). Les projets de construction s’appuient aujourd’hui sur l’emprise au sol et la hauteur fixées par le PLU.