La colocation est, en droit français, la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats.
Elle est régie principalement par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (modifiée notamment par la loi ALUR de 2014) et par le Code civil. Les couples mariés ou pacsés au moment de la signature du bail ne sont pas considérés comme des colocataires au sens de la loi.
Sommaire
Voici les aspects essentiels de la colocation :
Types de baux de colocation
Le propriétaire a le choix entre deux modes de contractualisation, qui ont des conséquences très différentes, notamment en matière de solidarité :
| Caractéristique | Bail unique (ou commun) | Baux multiples (ou individuels) |
|---|---|---|
| Contrat | Un seul contrat, signé par tous les colocataires et le bailleur. | Un contrat par colocataire, signé individuellement avec le bailleur. |
| Solidarité (loyers/charges) | Oui, en général. Le bail inclut presque toujours une clause de solidarité qui engage chaque colocataire (et sa caution) à payer la totalité du loyer en cas de défaillance d’un autre. | Non. Chaque colocataire n’est responsable que de sa part de loyer et de charges mentionnée dans son contrat. |
| Départ d’un colocataire | Le colocataire sortant reste solidaire pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace avant. | Le colocataire sortant est libéré de ses obligations à la fin de son préavis. La colocation se poursuit avec les autres sans impact financier pour eux. |
| Dépôt de garantie | Un seul dépôt de garantie pour tout le monde. Restitué seulement au départ du dernier colocataire. | Un dépôt de garantie par colocataire. Restitué à chaque colocataire individuellement après son départ. |
| Contenu du bail | Contrat type de location classique. | Chaque bail doit préciser la pièce (chambre) dont le colocataire a la jouissance exclusive, et les parties communes partagées (cuisine, salon, etc.). |
Obligations des colocataires et du logement
- Résidence principale : Le logement doit être la résidence principale de chaque colocataire.
- Surface minimale :
- Bail unique : Le logement doit avoir une surface habitable minimale de $16 \text{ m}^2$ pour deux colocataires, plus $9 \text{ m}^2$ par colocataire supplémentaire.
- Baux multiples : Chaque partie privative (chambre) doit avoir une surface d’au moins $9 \text{ m}^2$ et un volume minimal de $20 \text{ m}^3$.
- Assurance : Au moins un des colocataires doit être assuré pour les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, etc.) pour le compte de l’ensemble (en bail unique), ou chaque colocataire doit avoir sa propre assurance (en baux multiples).
La clause de solidarité (dans le bail unique)
C’est l’élément central du bail unique et la raison pour laquelle il est souvent privilégié par les propriétaires :
- Elle permet au propriétaire de demander l’intégralité du loyer et des charges à n’importe quel colocataire restant, même si un autre est défaillant.
- En cas de départ d’un colocataire, l’engagement solidaire (et celui de sa caution) se maintient jusqu’à la fin de son préavis, puis pendant six mois supplémentaires, sauf si un nouveau colocataire remplaçant (avenant au bail) prend sa place.
Départ d’un colocataire
Un colocataire peut donner congé (résilier) sa part du bail de manière unilatérale, sans l’accord des autres, en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire.
Le délai de préavis est généralement d’un mois en zone tendue ou en meublé, ou de trois mois en zone non tendue et en location vide.