Le congé pour reprise est, en droit immobilier français, l’acte par lequel le propriétaire-bailleur d’un logement loué met fin au contrat de location afin de reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou y loger un proche. C’est l’un des trois motifs légaux (avec le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux) permettant au bailleur de ne pas renouveler un bail d’habitation vide ou meublé.
Sommaire
Conditions de fond
Pour être valide, le congé pour reprise doit respecter des conditions strictes concernant la personne qui reprend le logement et la nature du logement.
Qui peut reprendre le logement ?
La reprise doit être faite au bénéfice :
- Du bailleur lui-même (s’il est une personne physique).
- De son époux(se), partenaire de PACS, ou concubin(e) notoire.
- De ses ascendants (parents, grands-parents) ou ceux de son époux(se)/partenaire/concubin(e).
- De ses descendants (enfants, petits-enfants) ou ceux de son époux(se)/partenaire/concubin(e).
Cas des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales : Si le bailleur est une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, le congé peut être donné pour reprise au profit de l’un des associés.
Destination du logement
Le logement doit être repris pour en faire la résidence principale du bénéficiaire de la reprise.
Cas particuliers
Si le propriétaire est une société (SCI non familiale) ou un tuteur, il ne peut pas donner congé pour reprise pour loger un proche ou lui-même.
Conditions de forme et de délai
Le congé doit être délivré dans le respect des règles et des délais légaux.
Délai de préavis
Le congé doit être notifié au locataire un certain temps avant l’échéance du bail :
| Type de bail | Délai de préavis |
|---|---|
| Location vide (non meublée) | 6 mois |
| Location meublée | 3 mois |
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification par acte d’huissier, ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Contenu du congé
L’acte de congé doit obligatoirement :
- Indiquer le motif du congé : la reprise du logement.
- Préciser l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise (le bailleur ou le proche).
- Justifier le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (si le bénéficiaire n’est pas le bailleur lui-même).
- Reproduire intégralement le premier alinéa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (qui détaille les obligations du bailleur).
Absence de ces mentions : toute absence ou erreur peut entraîner la nullité du congé et le renouvellement automatique du bail.
Protections des locataires
La loi prévoit une protection renforcée pour certaines catégories de locataires.
Locataires protégés
Le bailleur ne peut donner congé pour reprise qu’à l’échéance d’un bail renouvelé et non à la première échéance (sauf si une solution de relogement est proposée), lorsque le locataire remplit deux conditions cumulatives :
- Être âgé de plus de 65 ans (ou avoir une personne à charge de plus de 65 ans vivant sous son toit).
- Avoir des ressources inférieures à certains plafonds de revenus.
Locataires de moins de 65 ans
Si le bénéficiaire de la reprise (le bailleur ou son proche) est lui-même âgé de moins de 65 ans à la date d’échéance du contrat, cette protection ne s’applique pas.
Sanction en cas de reprise frauduleuse
Si le locataire prouve que la reprise n’a pas été effective (le bénéficiaire n’a pas occupé le logement comme résidence principale pendant une durée minimale et justifiée, ou le logement a été reloué), le bailleur peut être condamné à verser au locataire une amende civile pouvant aller jusqu’à 6 000 € (ou 12 000 € en zone tendue) de dommages et intérêts.