Le congé pour vente est l’acte par lequel le propriétaire-bailleur d’un logement loué met fin au contrat de location car il souhaite vendre le bien. C’est l’un des trois motifs légaux (avec le congé pour reprise et le congé pour motif légitime et sérieux) qui permet au bailleur de ne pas renouveler un bail d’habitation vide.
Ce type de congé confère au locataire sortant un droit de préemption (priorité d’achat) sur le logement.
Sommaire
Conditions et procédure
Le congé pour vente est soumis à des conditions strictes de délai, de forme et de fond, conformément à la loi du 6 juillet 1989.
1. Délai de préavis
Le congé doit être notifié au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail de location vide.
- Point de départ : le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la notification par le locataire. Le congé est valable uniquement s’il est délivré pour l’échéance du bail (il ne peut être donné en cours de bail).
2. Forme de la notification
Le congé doit être délivré par l’un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR).
- Acte d’huissier de justice (signification).
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
3. Contenu de l’offre de vente (droit de préemption)
L’acte de congé vaut offre de vente au profit du locataire et doit obligatoirement mentionner :
- Le prix de vente du logement et les conditions de la vente.
- Une description précise du logement et de ses annexes (cave, parking, etc.).
- La reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
Le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption est la priorité absolue donnée au locataire pour acheter le logement aux conditions fixées par le bailleur.
| Situation | Action du locataire | Conséquence |
|---|---|---|
| Acceptation de l’offre | Le locataire dispose de deux mois (ou quatre mois s’il recourt à un prêt immobilier) pour signer l’acte de vente. | La vente est conclue entre le bailleur et le locataire. |
| Refus de l’offre ou silence | Le locataire ne répond pas ou refuse l’offre. | Il doit quitter le logement à la fin du bail. Le bailleur peut chercher un autre acquéreur. |
Nouvelle offre en cas de baisse de prix
Si le propriétaire décide finalement de vendre le bien à des conditions plus avantageuses (notamment à un prix inférieur) à un tiers, il doit obligatoirement notifier cette nouvelle offre au locataire.
- Le locataire bénéficie alors d’un second droit de préemption, valable pour un mois.
- Ce n’est qu’en cas de refus du locataire pour cette nouvelle offre que le bien pourra être vendu au tiers.
Exceptions : le congé impossible
Le congé pour vente est interdit dans deux situations :
- Vente par lots après division : si l’immeuble est vendu pour la première fois par lots après une division, l’acte de congé n’ouvre pas de droit de préemption, mais le locataire bénéficie du droit de rester dans les lieux pendant six ans (sauf si le bailleur propose un relogement adapté).
- Locataires protégés : le locataire est protégé s’il a plus de 65 ans (ou a une personne à charge de plus de 65 ans) et si ses ressources sont inférieures à certains plafonds. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé qu’à condition de proposer au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.