Le déblocage progressif des fonds est le mode de versement du prêt immobilier utilisé pour financer l’achat d’un logement neuf non achevé, soit dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), soit d’un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle).
Contrairement à l’achat dans l’ancien, où la totalité du prêt est versée lors de la signature chez le notaire, les fonds sont ici débloqués par étapes selon l’avancement des travaux, afin de sécuriser le paiement du constructeur ou du promoteur.
Calendrier légal des appels de fonds (VEFA)
Dans une VEFA, les paiements sont strictement encadrés par la loi (article R.261–14 du Code de la construction et de l’habitation). Chaque versement correspond à une étape précise d’avancement de la construction.
| Étape de la construction | Pourcentage maximal du prix de vente (acompte inclus) |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Achèvement du gros œuvre (mise hors d’eau) | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble (travaux intérieurs terminés) | 95 % |
| Livraison / remise des clés | 100 % |
Le solde de 5 % peut être consigné chez le notaire en cas de réserves (malfaçons ou défauts constatés à la livraison).
Cas du contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Le déblocage des fonds suit un autre calendrier, également prévu par le Code de la construction et de l’habitation. Les paiements sont effectués à chaque étape clé du chantier :
| Étape | Pourcentage cumulé du prix |
|---|---|
| Démarrage du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Élévation des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 60 % |
| Mise hors d’air (menuiseries extérieures) | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement et de chauffage | 95 % |
| Réception des travaux | 100 % |
Conséquences financières : les intérêts intercalaires
Le déblocage progressif a un impact direct sur le coût du crédit. Tant que le logement n’est pas livré, vous payez uniquement les intérêts intercalaires et l’assurance du prêt, calculés sur les sommes déjà débloquées.
- Montant croissant : Plus les travaux avancent, plus la somme débloquée augmente, et donc les intérêts aussi.
- Remboursement total différé : Le remboursement complet du prêt (capital + intérêts) commence à la livraison du bien.
Le différé d’amortissement
Pour alléger les charges pendant la construction, deux types de différé peuvent être proposés :
| Type de différé | Principe | Conséquence |
|---|---|---|
| Différé partiel | Paiement des intérêts intercalaires et de l’assurance uniquement. | Permet de limiter les mensualités pendant le chantier. |
| Différé total | Aucun paiement pendant la construction (les intérêts sont reportés). | Augmente le coût total du prêt à long terme. |
