Tout savoir sur le délai de préavis de location vide et la fin du bail

Le délais de préavis de location vide est encadré par la loi du 6 juillet 1989 quand il s’agit de la résidence principale du locataire.

En effet, le droit immobilier regorge de termes et de règles qui peuvent parfois paraître complexes.

Aujourd’hui, nous nous penchons sur un élément central de la durée de préavis de location vide. Entre locataire et propriétaire, comment bien gérer cette étape cruciale ?

Plongeons ensemble dans les détails.

Qu’est-ce que le délai de préavis en location vide ?

C’est un intervalle de temps légalement établi durant lequel une partie (locataire ou bailleur) informe l’autre de son intention de mettre fin au contrat de bail locatif.

En ce qui concerne le logement non-meublé ou « vide », les règles diffèrent d’une location meublée.

Le délai de préavis de location vide concerne la durée pendant laquelle une partie doit informer l’autre de son intention de mettre fin au bail.

Voici comment il est généralement structuré.

Préavis de location vide pour le locataire

Si le locataire à le droit, s’il souhaite mettre fin au bail et quitter le logement, il doit respecter un congé, généralement fixé à :

3 mois : C’est la durée standard dans la plupart des zones.

1 mois : Ce délai réduit peut s’appliquer dans certaines situations spécifiques, telles que :

 

• Le locataire obtient un premier emploi.

 

• Il subit une mutation professionnelle.

 

• Il perd son emploi.

 

• Il trouve un nouvel emploi suite à une perte d’emploi.

 

• Il est bénéficiaire du RSA ou de l’AAH.

 

• Le logement se situe dans une zone tendue.

Pour le propriétaire (bailleur) :

Si le propriétaire souhaite récupérer son logement ou son appartement ou ne pas renouveler le bail pour d’autres raisons valables, il doit respecter un délai de préavis de location vide de 6 mois avant la fin du bail.

Les intentions de résilier, qu’elles émanent du locataire ou du propriétaire, doivent être communiquées par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre.

Il est essentiel de respecter ces délais pour que la résiliation du bail soit conforme à la loi et pour éviter d’éventuels litiges ou pénalités.

Quand commence à courir le délai ?

Le point de départ du préavis d’une location vide est un élément important dans le processus de résiliation du bail.

Il permet de définir la date exacte à partir de laquelle commence le décompte, que ce soit pour un locataire souhaitant quitter son logement ou pour un propriétaire désirant récupérer son bien.

Le point de départ du congé est généralement défini comme suit :

• Pour une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : Le point de départ est la date de première présentation de l’avis au domicile du destinataire par les services postaux. Il ne s’agit pas de la date d’envoi ni de de réception effective si le destinataire ne retire pas immédiatement. Si le destinataire est absent lors de la première présentation, un avis de passage est généralement laissé dans sa boîte aux lettres, indiquant où et à partir de quelle moment il peut récupérer le courrier.

 

• Pour une signification par huissier : Le point de départ du préavis de location est la date de signification par l’huissier. Dans ce cas, elle est clairement mentionnée dans l’acte.

 

• Pour une remise en main propre : Si le bailleur et le locataire conviennent d’une remise de la lettre de congé en main propre, le point de départ est la date de remise. Il est fortement conseillé de faire signer un double par la partie recevant le congé comme preuve de cette remise.

 

Il est essentiel de bien comprendre et de déterminer le point de départ du préavis de location vide afin d’éviter tout malentendu ou litige ultérieur concernant le moment de fin effective du bail.

Une bonne pratique pour le locataire ou le propriétaire est de toujours vérifier et noter précisément cette date lors de l’envoi de la lettre de congé.

 

Les obligations à respecter dans le préavis de location vide

La résiliation d’un bail par le locataire ou le bailleur doit être justifiée par des motifs spécifiques pour être considérée comme valide.

Voici les motifs valables pour chacune des parties.

Pour le locataire

Il peut donner congé et résilier le bail à tout moment, sans avoir besoin de justifier d’un motif spécifique.

Cependant, il devra respecter le délai de préavis en vigueur (généralement 3 mois, mais qui peut être réduit à 1 mois dans certaines situations spécifiques, comme mentionné précédemment).

Il devra continuer à payer son loyer et ses charges jusqu’à la fin.

Pour le bailleur

La résiliation par le propriétaire est plus encadrée. Elle ne peut se faire qu’à l’échéance du bail et pour des motifs bien définis :

 

• Reprise pour habiter : Le propriétaire, ou un membre de sa famille proche (descendant, ascendant, époux ou partenaire de PACS), souhaite habiter le logement. Le bailleur doit alors préciser le nom et le degré de parenté de la personne pour laquelle la reprise est effectuée.

 

• Vente du bien : Le propriétaire décide de vendre le bien et offre alors en priorité à l’occupant la possibilité d’acheter. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les délais impartis, il peut vendre à un tiers, mais la résiliation du bail pour le locataire en place ne pourra avoir lieu qu’à l’échéance du contrat de bail de la loi du 6 juillet 1989.

 

• Motif sérieux et légitime : Le plus souvent, il s’agit du non-respect de l’une de ses obligations (exemple : retards répétés ou non-paiement des loyers, troubles de voisinage avérés, dégradations importantes du logement, etc.).

 

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du contrat pour informer le locataire de son intention de ne pas renouveler le document.

Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre. Il est essentiel pour le propriétaire de bien motiver sa décision et de respecter les procédures légales pour éviter tout litige ultérieur.

Quel-est le formalisme de la lettre de congé ?

Le congé est un document formel qui permet à un locataire de signaler son intention de quitter le logement qu’il loue, ou au propriétaire d’informer le locataire qu’il souhaite récupérer son bien ou ne pas renouveler le bail pour un motif légitime.

Étant donné son importance, cet avis doit respecter un certain formalisme pour être valide aux yeux de la loi.

Moyen d’envoi

La lettre doit être envoyée par avis recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cela garantit que le destinataire reçoit bien l’avis et permet d’établir une date certaine pour le début du préavis de location vide.

Elle peut également être délivrée par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Contenu de la lettre

Le congé doit mentionner certains éléments pour être valide :

 

• L’identification du bailleur et du locataire : noms et adresses.

 

• L’objet de la lettre : clairement indiquer qu’il s’agit d’un congé.

 

• La mention du délai de préavis de location vide : généralement de 3 mois, mais peut être réduit à 1 mois dans certaines situations.

 

• Pour les bailleurs : le motif du congé (si nécessaire) comme la reprise du logement pour l’habiter, le vendre, ou un motif légitime et sérieux.

 

Mention du droit de préemption (pour les bailleurs) :

Si le propriétaire donne congé pour vendre le logement, la lettre doit mentionner le prix et les conditions de la vente.

Le locataire dispose d’un droit de préemption. Par ailleurs, l’occupant peut préciser qu’il quittera le logement avant la fin du contrat.

Dans ce cas, il ne paiera le loyer et les charges que pour la durée effective de son occupation.

Enfin, si le locataire souhaite bénéficier d’un délai de préavis de location vide réduit, il doit joindre les pièces justificatives appropriées, comme une lettre de mutation professionnelle, un certificat médical, etc.

Proposition pour réaliser l’état des lieux et le dépôt de garantie

La lettre peut contenir une proposition de date pour réaliser l’état des lieux de sortie. Le locataire peut rappeler que le bailleur doit lui restituer le dépôt de garantie dans les délais prévus par la loi, déduction faite des sommes dues.

Signature

La lettre doit être signée par le locataire (ou tous les locataires s’il y en a plusieurs) ou par le bailleur.

Le respect du formalisme du congé est crucial pour éviter les litiges et s’assurer que le processus se déroule en toute légalité. Il est recommandé de conserver une copie de l’accusé de réception.

Est-ce que le locataire doit continuer de payer le loyer ?

Oui, IL est tenu de payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis de location vide, qu’il occupe le logement ou non.

Voici quelques délais clés à retenir :

 

• Paiement intégral : Même si le locataire décide de quitter le logement avant l’échéance, il reste redevable du loyer et des charges jusqu’à la fin de ce délai.

 

• Paiement au prorata : Si le locataire quitte les lieux en cours de mois, il peut avoir à payer le loyer au prorata des jours d’occupation pour ce mois-là, à condition que le bailleur soit informé de la date effective de départ et qu’un état des lieux de sortie soit effectué.

 

• Dépôt de garantie : Le bailleur peut retenir les sommes dues au titre du loyer et des charges sur le dépôt de garantie s’il ne s’acquitte pas de ces paiements. Cependant, cette retenue doit être dûment justifiée.

 

• Possibilité d’un accord amiable : Dans certains cas, locataires et bailleurs peuvent parvenir à un accord amiable concernant le paiement du loyer. Par exemple, si le bailleur trouve un nouveau locataire qui souhaite emménager, ils peuvent s’entendre pour mettre fin aux obligations de paiement initial à partir de la date d’entrée du nouvel occupant. Toutefois, ce genre d’accord doit être consigné par écrit pour éviter tout litige ultérieur.

 

Il est essentiel que le locataire soit conscient de ses obligations financières pendant la période de congé afin d’éviter tout conflit ou malentendu avec le bailleur.

 

le préavis de location vide en cas de bail en co-titularité

La résiliation d’un bail en cas de co-titularité (lorsque plusieurs locataires sont signataires du contrat) peut présenter certaines spécificités.

Décision commune de partir

Si tous les co-titulaires du bail décident de quitter le logement, la procédure est similaire à celle d’une résiliation classique :

 

• Lettre de congé : Une notification de congé doit être envoyée au bailleur. Cette lettre doit être signée par tous les co-titulaires.

 

• Paiement du loyer : Tous les locataires restent solidairement responsables du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du préavis de location vide.

Départ de l’un des co-titulaires

Si l’un des co-titulaires souhaite quitter le logement mais pas les autres, la situation est plus complexe :

 

• Courrier de résiliation : Le locataire souhaitant partir doit envoyer une lettre de congé au bailleur. En théorie, ce congé met fin au bail pour tous les locataires. Cependant, en pratique, si les autres souhaitent rester et que le bailleur est d’accord, un nouveau bail peut être signé sans que l’appartement n’ait à être libéré.

 

• Paiement du loyer : Le locataire partant ne sera plus tenu de payer le loyer après la fin du préavis de location vide, mais les autres locataires restent responsables. Si un nouveau contrat n’est pas signé, la responsabilité peut être transférée au garant (si existant) ou au(x) co-titulaire(s) restant(s).

La solidarité

Selon les termes du bail, il peut y avoir une clause de solidarité. Si c’est le cas, même si l’un des co-titulaires donne congé et quitte le logement, il reste solidairement responsable du paiement du loyer et des charges pendant une certaine période.

Cette solidarité peut également s’appliquer au garant si un garant unique avait été désigné pour plusieurs co-titulaires.

Nouveau bail ou avenant

Si un co-titulaire quitte l’habitation et que les autres souhaitent rester, il est conseillé de signer un nouveau bail ou un avenant existant pour clarifier la situation. Cela permet de définir clairement les droits et obligations de chacun.

Comment réduire sa durée de préavis de location vide ?

Réduire son préavis de location vide est possible dans certaines situations spécifiques prévues par la loi.

Généralement, le délai pour un logement vide est de trois mois, mais il peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

 

• Zone tendue : Si le logement se situe dans une zone dite « tendue », la durée est automatiquement d’un mois. Les zones tendues comprennent des agglomérations où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre.

 

• Obtention d’un premier emploi : Si le locataire trouve son premier emploi, il peut bénéficier d’un préavis de location vide réduit.

 

• Mutation professionnelle : Si l’occupant est muté dans le cadre de son travail.

 

• Perte d’emploi : S’il perd son emploi.

 

• Nouvel emploi suite à une perte

 

• État de santé : Pour les personnes âgées de plus de 60 ans dont l’état de santé nécessite un changement de résidence.

 

• Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH : Les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés.

 

• Pour une location meublée : le délai de préavis est de 1 mois pour une location meublée.

 

Comment procéder ?

 

• Lettre de préavis de location vide : Il faut adresser un courrier recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l’agence immobilière. Dans cette lettre, expliquez clairement la raison et joignez-y tous les justificatifs nécessaires.

 

• Joindre les justificatifs : Selon la situation invoquée, fournissez les documents adéquats, comme une lettre de mutation, un certificat médical, une attestation de perte d’emploi, etc.

 

• Respecter les délais : Même si vous avez des motifs valables, assurez-vous d’envoyer l’avis en respectant le délai réduit d’un mois (ou trois mois si vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction).

 

• Être transparent et coopératif : Il est toujours utile de discuter ouvertement avec le propriétaire ou l’agence immobilière. Une bonne communication peut faciliter le processus.

 

N’oubliez pas que le préavis de location vide débute à la date de réception de la lettre par le bailleur. C’est l’accusé de réception qui atteste de cette date.

 

Modèle de lettre de congé

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Code postal et ville]

[Nom du bailleur ou de l’agence]
[Adresse du bailleur ou de l’agence]
[Code postal et ville de l’agence ou du bailleur]

Lieu, le [Date du jour]

Objet : Congé pour le logement situé au [Adresse complète du logement loué]

Par lettre recommandée avec accusé de réception

Madame/Monsieur [Nom du bailleur],

Je vous informe par la présente de ma décision de résilier le bail de location que nous avons signé le [Date de signature du bail], concernant le logement situé au [Adresse complète du logement].

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je respecterai un délai de préavis de [3 mois OU 1 mois si vous êtes éligible à un préavis réduit, dans ce cas précisez le motif : « en raison de … (ex : ma mutation professionnelle, la zone tendue du logement, etc.) »] à compter de la réception de cette lettre.

Par conséquent, la date effective de fin de bail sera le …

Je vous remercie de bien vouloir me contacter afin que nous convenions ensemble d’une date pour effectuer l’état des lieux de sortie. De plus, je vous saurais gré de bien vouloir me restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux après déduction des éventuelles sommes dues.

Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et vous prie d’agréer, Madame/Monsieur [Nom du bailleur], l’expression de mes salutations distinguées.

Cordialement,

[Signature manuscrite si l’avis est envoyée en version papier]

N’oubliez pas d’envoyer cette lettre par recommandé avec accusé de réception afin d’avoir une preuve de votre démarche. Adaptez la lettre selon votre situation et assurez-vous qu’elle corresponde aux termes de votre contrat de bail.