Le diagnostic immobilier (ou dossier de diagnostic technique – DDT) est un ensemble de documents obligatoires remis par le propriétaire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier en France.
Ces diagnostics informent l’acquéreur ou le locataire sur l’état du logement, sa performance énergétique, la présence de matériaux dangereux (amiante, plomb), la sécurité des installations (gaz, électricité) et les risques naturels ou technologiques.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est le diagnostic principal, devenu central depuis les réformes récentes.
Objectif et contenu
- Il évalue la performance énergétique et climatique d’un logement à travers deux étiquettes :
- Étiquette énergie : consommation d’énergie primaire (de A à G).
- Étiquette climat : émissions de gaz à effet de serre (de A à G).
- Il est désormais opposable, engageant la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
- Il comprend une estimation des coûts énergétiques annuels et des recommandations de travaux pour améliorer le logement.
Durée de validité
- 10 ans, sauf en cas de travaux modifiant la performance du logement.
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables uniquement jusqu’au 31 décembre 2024.
Conséquences des classes F et G (passoires thermiques)
- Location :
- Interdiction de louer les logements classés G à partir du 1er janvier 2025.
- Interdiction de louer les logements classés F dès 2028.
- Interdiction de louer les logements classés E dès 2034.
Tableau récapitulatif des diagnostics et de leur validité
Les diagnostics à fournir dépendent de la date de construction, de la localisation et du type d’opération (vente ou location).
| Diagnostic | Bien concerné | Validité (vente) | Validité (location) |
|---|---|---|---|
| DPE | Tous les logements | 10 ans | 10 ans |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 01/07/1997 | Illimitée (si absence) ou 3 ans (si présence) | Permanente (consultable) |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant le 01/01/1949 | Illimitée (si absence) ou 1 an (si présence) | Illimitée (si absence) ou 6 ans (si présence) |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 6 ans |
| Termites | Zone à risque par arrêté préfectoral | 6 mois | Non obligatoire (sauf arrêté local) |
| ERP (risques et pollutions) | Zone à risque naturel, minier, technologique, sismique | 6 mois | 6 mois |
| Loi Carrez | Vente de lots de copropriété | Illimitée (tant que pas de travaux) | Non applicable |
| Loi Boutin | Location de résidence principale | Non applicable | Illimitée (tant que pas de travaux) |
| Assainissement non collectif | Biens non raccordés au tout-à‑l’égout | 3 ans | Non obligatoire |
Qui réalise les diagnostics ?
Les diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur immobilier certifié, indépendant du propriétaire.
Il doit :
- Disposer d’une certification valide pour chaque diagnostic (DPE, amiante, plomb, etc.).
- Être assuré pour sa responsabilité professionnelle.
- Être accrédité par un organisme reconnu (ex. : COFRAC).