Le droit de préemption est un mécanisme juridique conférant à une personne physique ou morale (le préempteur) la priorité d’achat d’un bien immobilier, en se substituant à l’acquéreur pressenti, aux prix et conditions convenus.
Ce droit, strictement encadré par la loi, vise des objectifs d’intérêt général ou de protection de certaines catégories de personnes. Les trois principaux régimes sont : le droit de préemption urbain (DPU), le droit de préemption de la SAFER, et le droit de préemption du locataire.
Droit de préemption urbain (DPU)
Le DPU permet aux collectivités locales (communes, EPCI) d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente dans un périmètre défini, afin de réaliser des projets d’aménagement d’intérêt général (logement social, équipements publics, espaces verts, etc.).
- Titulaire : La commune ou l’EPCI compétent.
- Conditions d’application :
- Institué par délibération dans les zones U et AU du plan local d’urbanisme (PLU).
- Le vendeur doit adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie.
- Procédure :
- La collectivité dispose de 2 mois pour exercer ou non son droit.
- La décision doit être motivée par un objectif d’intérêt général.
- En cas de désaccord sur le prix, le juge de l’expropriation peut être saisi.
Droit de préemption de la SAFER
Le droit de préemption de la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) s’applique aux biens à vocation agricole ou rurale.
- Titulaire : La SAFER, organisme privé d’utilité publique sous tutelle de l’État.
- Objectifs :
- Maintenir l’usage agricole des terres.
- Favoriser l’installation des jeunes agriculteurs.
- Lutter contre la spéculation foncière.
- Biens concernés : Terres agricoles, bâtiments d’exploitation, terrains nus à vocation agricole, etc.
- Procédure :
- Le notaire notifie la vente à la SAFER.
- La SAFER dispose d’un délai de 2 mois pour préempter.
- Elle peut proposer le prix initial ou un montant inférieur ; en cas de désaccord, le vendeur peut saisir le juge.
- Le bien est ensuite rétrocédé à un acquéreur répondant aux objectifs agricoles.
Droit de préemption du locataire
Ce droit protège le locataire d’un logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, lui offrant la priorité pour acheter le bien qu’il occupe.
- Titulaire : Le locataire en place.
- Cas d’application :
- Congé pour vendre : Le propriétaire donne congé pour vendre à l’expiration du bail. La lettre de congé vaut offre de vente.
- Vente à la découpe : Première vente d’un immeuble entier après division en lots.
- Procédure :
- L’offre de vente indique le prix et les conditions.
- Le locataire dispose de 2 mois pour accepter (ou 4 mois s’il recourt à un prêt).
- Si le bien est ensuite vendu à des conditions plus avantageuses, un second droit de préemption d’un mois s’ouvre.
- Exceptions :
- Vente à un proche (jusqu’au 3ᵉ degré).
- Logement meublé ou déjà vendu occupé.