Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) est un droit réel, strictement personnel, qui permet à son titulaire (le bénéficiaire) d’utiliser un logement pour lui-même et sa famille, mais sans pouvoir le louer ou le vendre. Il est régi par les articles 630 et suivants du Code civil français.
Caractéristiques principales du duh
Droit strictement personnel
Le DUH est un droit intuitu personae :
- Il est accordé uniquement au bénéficiaire et aux membres de son foyer (conjoint, enfants, etc.).
- Il est incessible : le titulaire ne peut ni vendre, ni céder, ni donner son droit à un tiers.
- Il est insaisissable : il ne peut pas être saisi par les créanciers du titulaire.
Usage limité
Contrairement à l’usufruit qui confère le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus, comme les loyers), le DUH est limité à :
- L’Usage (usus).
- L’Habitation (occuper les lieux).
- Exclusion du loyer : Le titulaire du DUH n’a pas le droit de louer tout ou partie du logement. Si le logement est trop grand, il peut seulement louer la partie dont il n’a pas l’usage, mais doit au préalable obtenir l’accord du propriétaire et affecter le loyer perçu à la charge de la partie qu’il occupe.
Établissement et extinction
Origine
Le DUH est généralement établi :
- Par convention : Par un accord entre deux parties (souvent lors d’une donation ou d’une vente en nue-propriété).
- Par la loi (droit du conjoint survivant) : C’est le cas le plus fréquent. L’article 764 du Code civil accorde au conjoint survivant un droit d’habitation viager (à vie) sur le logement familial et un droit d’usage sur les meubles le garnissant, s’il en fait la demande dans l’année suivant le décès.
Extinction
Le Droit d’Usage et d’Habitation s’éteint obligatoirement :
- Par le décès du titulaire (viager).
- À l’arrivée du terme convenu, si le droit a été établi pour une durée déterminée.
- Par la renonciation du titulaire.
Conséquences fiscales et charges
| Aspect | Règle du DUH |
|---|---|
| Impôts locaux | Le titulaire du DUH est redevable de la taxe d’habitation (si elle existe toujours) et de la taxe foncière (pour la partie qu’il occupe). |
| Charges | Il est tenu d’assurer l’entretien courant du logement (réparations d’entretien). Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire (article 635 C. civ.). |
| Évaluation | La valeur du DUH est inférieure à celle de l’usufruit. Elle est évaluée à 60 % de la valeur de l’usufruit pour le calcul des droits de succession ou de donation (Article 669 du Code général des impôts). |
Le DUH constitue un démembrement de propriété plus restrictif que l’usufruit, destiné à garantir l’occupation personnelle du bien par son bénéficiaire.
