Expulsion

L’expulsion est une procédure légale par laquelle l’occupant d’un bien immobilier est contraint de quitter les lieux.

Elle intervient généralement lorsque l’occupation est considérée comme irrégulière ou illégale, notamment en cas de non-paiement du loyer (expulsion locative) ou d’occupation sans droit ni titre (squat, fin de bail non renouvelé, etc.).

1. L’Expulsion Locative (Logement Loué)

C’est le cas le plus fréquent. La procédure d’expulsion est longue et strictement encadrée par la loi pour protéger les locataires.

A. Les Causes Principales

L’expulsion du locataire peut être initiée pour :

• Non-paiement du loyer et/ou des charges (manquement à l’obligation principale du locataire).
• Troubles du voisinage répétés et avérés (manquement à l’obligation d’user paisiblement du bien).
• Défaut d’assurance (si le locataire n’a pas souscrit l’assurance habitation obligatoire).

B. La Procédure d’Expulsion

La procédure est généralement longue et comprend plusieurs étapes obligatoires :

1. Le Commandement de Payer : Le propriétaire (bailleur) doit d’abord faire délivrer par un huissier de justice un commandement de payer au locataire. Ce document donne au locataire un délai de deux mois (loi de 1989) pour régler sa dette ou pour saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.
2. Saisine du Juge : Si la dette n’est pas réglée dans le délai imparti, le propriétaire saisit le Tribunal Judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.
3. Décision du Juge : Le juge peut accorder la résiliation du bail et l’expulsion, ou accorder des délais de paiement au locataire (dans ce cas, le bail n’est pas résilié, mais si les délais ne sont pas respectés, la résiliation et l’expulsion sont effectives).
4. Commandement de Quitter les Lieux : Une fois la décision d’expulsion obtenue, l’huissier délivre un commandement de quitter les lieux au locataire. Ce document donne un délai minimal de deux mois au locataire pour partir volontairement.
5. Recours à la Force Publique : Si le locataire refuse toujours de partir, l’huissier demande au préfet le concours de la force publique (police ou gendarmerie) pour procéder à l’expulsion effective.

C. La Trêve Hivernale

L’expulsion est suspendue pendant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante.

Pendant cette période, les opérations d’expulsion forcée ne peuvent pas avoir lieu, même si la décision de justice a été prononcée (sauf exceptions très limitées, comme un relogement assuré).

2. L’Expulsion pour Occupation Sans Droit ni Titre (Squat)

L’expulsion de personnes occupant un logement sans titre légal (squatteurs) est devenue plus rapide, en particulier lorsque le logement est la résidence principale ou secondaire du propriétaire.

La Loi anti-squat (dite loi Kasbarian/Bergé, promulguée en 2023) a considérablement réduit les délais de procédure, permettant l’intervention du préfet sur simple constatation de l’huissier, sans attendre une décision judiciaire longue. Néanmoins, l’huissier doit toujours délivrer un commandement de quitter les lieux d’une durée minimale fixée par le juge.

3. L’Expulsion du Conjoint

Dans le cadre de violences conjugales ou familiales, le juge aux affaires familiales (JAF) peut prendre une ordonnance de protection qui peut prévoir l’expulsion immédiate du conjoint violent du domicile familial, même s’il est propriétaire du logement. Dans ce cas, l’expulsion n’est pas soumise à la trêve hivernale et prime sur la propriété.