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Tout savoir sur la responsabilité et les obligations de l’agent immobilier

Jonathan
Jonathan
responsabilité des agences immobilières
Sommaire

Dans le monde de la vente immobilière, la responsabilité et les obligations de l’agent immobilier sont nombreuses et il convient de les déterminer afin de faire valoir vos droits en tant que vendeur ou acheteur.

Au-delà de sa première obligation de mission de mise en relation, il est soumis à une série de responsabilités égales et éthiques pour garantir le bon déroulement des transactions.

obligation de l'agent immobilier

Ce rôle complexe et important implique responsabilité, validité des mandats signés, devoir de conseils et d’informations et nécessite une carte professionnelle.

Détaillons les obligations qui incombent à l’agent immobilier dans le cadre de son activité.

Les obligations de l’agent immobilier pour lancer son entreprise

Avant de pouvoir commencer à exercer ce métier en France, plusieurs obligations légales doivent être respectées. Voici les principales étapes :

  • Obtention d’un diplôme : La première obligation de l’agent immobilier, il faut au minimum un diplôme de niveau bac+2 dans un domaine pertinent (comme le droit, l’économie, le commerce), ou un diplôme de niveau bac+3 si le domaine d’étude n’est pas directement lié à l’immobilier.

 

  • Obtention de la carte professionnelle : Elle est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et est nécessaire pour exercer légalement en tant qu’intermédiaire.

 

  • Garantie financière : Si vous prévoyez de manipuler des fonds pour le compte de vos clients, vous devez fournir une garantie financière. Celle-ci peut être obtenue auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurances ou d’une caisse de garantie. Si vous ne prévoyez pas de manipuler des fonds, vous devez déclarer que vous êtes « non détenteur de fonds ».

 

  • Assurance en responsabilité civile professionnelle (RCP) : Cette assurance est obligatoire pour couvrir les éventuels dommages causés à des tiers dans le cadre de votre activité professionnelle.

 

  • Immatriculation de l’entreprise : Vous devez immatriculer votre entreprise au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette démarche est nécessaire pour obtenir un numéro SIRET, qui est indispensable pour exercer une activité commerciale.

 

  • Respect des obligations d’affichage : Vous devez afficher certaines informations dans votre agence et sur votre site internet, comme le numéro de votre carte professionnelle, les tarifs de vos services, les informations sur la garantie financière et l’assurance RCP, etc.

 

En respectant ces obligations, vous pouvez commencer à exercer en toute légalité et offrir un service professionnel et de qualité.

Les obligations de l’agent immobilier dans le cadre de son activité

L’agent immobilier se trouve au cœur de la vente immobilière, et ses obligations et responsabilités sont aussi diverses que cruciales.

Les agences immobilières, en leur qualité de responsables des actes et compromis qu’elles signent, doivent veiller à ce que ces obligations soient respectées pour garantir une vente immobilière équitable et transparente pour toutes les parties impliquées.

1er obligation de l’agent immobilier : d’détenir une carte professionnelle

Premier signe de crédibilité et de compétence, elle est obligatoire pour toute personne souhaitant exercer le métier d’agent immobilier. Cette carte, délivrée par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie), atteste du respect des critères de formation et de moralité nécessaires à la pratique de la profession.

C’est la première obligation pour exercer certaines professions réglementées en France, dont celle d’intermédiaire.

Pour obtenir la carte d’entremise, il faut respecter plusieurs conditions :

  • Avoir la capacité juridique : L’agent immobilier doit être majeur et ne pas avoir fait l’objet d’une incapacité de droit (tutelle, curatelle, etc.).

 

  • Avoir la moralité : Il ne doit pas avoir fait l’objet de condamnations pénales incompatibles avec l’exercice de la profession.

 

  • Il doit justifier soit d’un diplôme dans le domaine de l’immobilier (niveau Bac + 3 ou Bac + 4), soit d’une expérience suffisante dans le secteur.

 

  • S’il manipule des fonds pour le compte de ses clients doit avoir une garantie financière.  Elle est destinée à protéger les prospects en cas de défaillance du professionnel.

 

  • Il doit être assuré pour couvrir les éventuels préjudices causés à des tiers dans le cadre de son activité.

La carte professionnelle est valable pour une durée de trois ans, renouvelable. Elle mentionne les activités que l’agence est autorisé à exercer, comme la transaction immobilière, la gestion, le syndic de copropriété.

En cas de non-respect des obligations, l’agent immobilier peut être sanctionné par le droit pénal, jusqu’à la suspension ou le retrait de son attestation.

L’obligation de détenir un mandat

Le mandat est un contrat par lequel une personne, appelée le mandant, donne à une autre personne, appelée le mandataire, le pouvoir d’accomplir un acte juridique en son nom et pour son compte.

En matière immobilière, ce document est souvent utilisé pour autoriser un agent immobilier à agir au nom d’un vendeur ou d’un acheteur.

Dans le cas d’un mandat de vente, par exemple, un propriétaire peut confier à un professionnel la tâche de trouver un acheteur pour sa maison.

L’agence immobilière, en tant que mandataire, est alors autorisé à négocier et à conclure la vente en nom et pour le compte du propriétaire, qui est le mandant.

Il existe plusieurs types de mandats en immobilier :

  • Le mandat simple : Le propriétaire peut confier la vente de son bien à plusieurs agences ou vendre lui-même son bien en parallèle.

 

  • Exclusif : Il s’engage à ne pas vendre lui-même son bien ni à le confier à une autre agence pendant la durée du mandat de vente.

 

  • Semi-exclusif : Le propriétaire propose la vente de sa maison à une seule agence mais se réserve le droit de vendre lui-même son bien.

 

  • Co-exclusif : Le vendeur confie la vente de son appartement à plusieurs agences mais ces dernières ont l’exclusivité de la vente.

Le mandat doit être écrit et doit contenir certaines informations obligatoires, telles que l’identité des parties, l’objet du mandat semi exclusif, sa durée, les honoraires de l’agent, etc.

Notez que le contrat peut être résilié à tout moment après un délai de trois mois, sauf clause contraire. En cas de litige, faites appel à un avocat.

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Le devoir de conseil et d’information

Le devoir de conseil et d’information est une obligation légale fondamentale. Il doit fournir à ses clients, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, toutes les informations nécessaires pour qu’ils puissent prendre une décision éclairée.

Le devoir d’information

Il implique que l’agent immobilier doit communiquer toutes les informations pertinentes concernant le projet, la vente ou la location. Cela inclut des articles sur l’état du bien, son prix, sa localisation, ses caractéristiques, mais aussi sur les aspects juridiques, fiscaux et financiers de la transaction.

Par exemple, il doit informer l’acheteur de l’existence d’un droit de préemption, d’éventuelles servitudes, de la situation urbanistique du bien, etc.

Le devoir de conseil

Il signifie que l’agent immobilier doit fournir des conseils adaptés à leur situation personnelle. Cela peut concerner, par exemple, le choix du type de mandat, la stratégie de vente, le prix, les modalités de financement, etc.

Il doit également conseiller son client sur les conséquences juridiques et financières de ses décisions.

Notez qu’il est tenu à ces obligations même si ce dernier ne les demande pas explicitement. En cas de manquement, l’agence immobilière peut être tenu responsable des dommages subis.

Par exemple, si l’agent n’a pas correctement informé l’acheteur sur un défaut du bien, il peut être tenu de réparer le préjudice subi par l’acheteur et faire appel à un avocat.

Souscrire à une garantie financière

Elle vise à protéger les clients qui confient des fonds à l’agent immobilier dans le cadre de son activité. Cette garantie doit être fournie par un établissement de crédit, une compagnie d’assurances ou une caisse collective agréée par l’État.

L’obligation de fournir une garantie financière concerne principalement les agents immobiliers qui sont amenés à manier des fonds.

Cela inclut les entreprises qui effectuent des transactions immobilières (achat, vente), qui gèrent des biens (gestion locative) ou qui agissent en tant que syndic de copropriété.

Elle permet de rembourser les personnes s’il n’est pas en mesure de restituer les fonds qu’il détient pour leur compte.

Par exemple, si un professionnel collecte des loyers pour le compte d’un propriétaire et qu’il fait faillite avant de lui transmettre ces loyers, elle permettra de le rembourser.

Le montant doit être suffisant pour couvrir le montant maximal des fonds détenus pour le compte de ses clients à un moment donné.

Cette assurance est l’une des conditions nécessaires pour obtenir la carte professionnelle.

Si une agence ne peut pas fournir une garantie financière, il ne peut pas exercer certaines activités, comme la gestion immobilière ou le syndic de copropriété.

L’obligation de l’agent immobilier est de souscrire une assurance pro

La RCP, ou Responsabilité Civile Professionnelle, est une assurance obligatoire en cas de faute. Elle vise à couvrir les dommages causés à des tiers dans le cadre de leur activité.

Vous êtes en contact direct avec vos clients et vous les conseillez sur des questions potentiellement complexes et coûteuses. L’obligation de l’agent immobilier est de contracter une police.

Ainsi, si vous faites une erreur ou si vous négligez une information importante, vous pourriez causer un préjudice financier. Dans ce cas, votre Responsabilité Civile peut être engagée.

Noter que le montant de la couverture et les spécificités de la police d’assurance RCP peuvent varier en fonction de votre activité, de la taille de votre entreprise et d’autres facteurs.

Il est donc recommandé de consulter un conseiller en assurances pour choisir la police d’assurance RCP la plus adaptée à vos besoins.

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L’obligation de l’agent immobilier sur la transparence des honoraires de vente ou de location

Cette obligation de l’agent immobilier consiste à être totalement transparent sur l’affichage de ses commissions. Cela signifie qu’il doit informer clairement et précisément ses clients sur le montant de ses rémunérations et sur la manière dont ils sont calculés.

En France, les honoraires des agents immobiliers sont libres, c’est-à-dire qu’ils peuvent être fixés librement et ne sont pas réglementés. Cependant, ils doivent être clairement indiqués dans le mandat et dans tout document d’information précontractuel.

Il doit également afficher ses tarifs de manière visible et lisible dans son agence. L’affichage doit préciser s’ils sont à la charge de l’acheteur ou du vendeur et doit indiquer si les prix sont exprimés toutes taxes comprises (TTC) ou hors taxes (HT).

La loi et le droit oblige également l’agent immobilier à mentionner ses honoraires dans toutes les annonces immobilières. Ils doivent être exprimés en pourcentage du coût de vente et en montant TTC.

En cas de non-respect de ces obligations de transparence, il peut être sanctionné par des amendes. De plus, le client peut contester le montant des commissions s’il estime qu’il n’a pas été correctement informé.

La responsabilité de l’agent immobilier vis-à-vis du droit et de la loi

Les agents immobiliers, dans l’exercice de leur profession, sont tenus de respecter une multitude de réglementations et de lois.

Celles-ci visent à encadrer leur activité, à protéger les consommateurs et à assurer la transparence et l’équité dans les transactions immobilières. Voici 5 des réglementations clés que les professionnels doivent respecter :

  • La loi Hoguet : Cette loi, datant de 1970, est la principale réglementation qui encadre l’activité d’intermédiaire en France. Elle définit les conditions d’exercice de la profession, les obligations des agents immobiliers (obtention d’une carte professionnelle, détention d’un mandat, etc.), leurs responsabilités et les sanctions en cas de non-respect de la loi.

 

  • La loi Alur : Entrée en vigueur en 2014, elle a apporté plusieurs modifications à la réglementation immobilière. Elle a notamment renforcé les obligations d’information et de transparence des agents immobiliers, et a instauré de nouvelles règles concernant la rémunération et les contrats de location.

 

  • Les règles d’urbanisme : Les professionnels doivent respecter les règles d’urbanisme lorsqu’ils commercialisent un bien immobilier. Ils doivent notamment informer les acheteurs sur le plan local d’urbanisme (PLU) et sur d’éventuelles restrictions d’urbanisme qui pourraient affecter le projet.

 

  • La réglementation environnementale : Les agences doivent également respecter les réglementations environnementales, notamment en ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les risques naturels et technologiques.

 

  • Le respect des règles de concurrence : Ils doivent respecter les règles de concurrence et le code de déontologie, notamment en ce qui concerne la fixation des honoraires et la non-discrimination entre les clients.

En cas de non-respect de ces réglementations, le professionnel peut être sanctionné par des amendes, la suspension ou le retrait de sa carte d’entremise, voire des peines de prison dans les cas les plus graves.

L’obligation de moyens et de résultats

En droit français, il est important de distinguer entre deux types d’obligations qui peuvent peser sur un professionnel : l’obligation de moyens et de résultat.

L’obligation de moyens

Elle signifie que le professionnel doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour atteindre un objectif, sans toutefois garantir le résultat.

Il doit faire preuve de diligence et de compétence, mais il n’est pas tenu d’atteindre un résultat précis. En cas de litige, il revient au client de prouver qu’il n’a pas mis en œuvre tous les moyens nécessaires.

Dans le cas de l’agent immobilier, il est généralement considéré qu’il est soumis à une obligation de moyens. Cela signifie qu’il doit faire tout son possible pour faciliter la vente ou l’achat d’un bien immobilier, mais il ne peut pas garantir que la vente ou l’achat aura effectivement lieu.

L’obligation de résultat

En revanche, elle implique que l’entreprise doit atteindre un résultat précis. Si ce résultat n’est pas atteint, il peut être tenu pour responsable, sauf s’il peut prouver qu’il y a eu un cas de force majeure.

Par exemple, un agent immobilier à une obligation de résultat sur l’acte qu’il rédige. Le contrat doit être valide juridiquement.

En cas de litige, il revient au professionnel de prouver qu’il a rempli sa responsabilité et il faudra appeler un avocat spécialisé.

Précisons que la distinction entre l’obligation de moyens et de résultat dépend souvent de l’interprétation des tribunaux et peut varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas.

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L’étique professionnelle est une obligation de l’agent immobilier

C’est un ensemble de normes, de valeurs et de principes qui guident le comportement d’un professionnel dans l’exercice de sa profession.

Pour les agents immobiliers, elle est essentielle pour maintenir la confiance des clients et assurer le bon fonctionnement du marché. Voici 7 aspects clés de l’éthique professionnelle :

  • L’honnêteté : Les agents immobiliers doivent toujours agir avec honnêteté. Ils ne doivent pas dissimuler ou déformer les éléments concernant un bien immobilier ou une transaction.

 

  • La transparence : Ils ont l’obligation d’être transparents sur leurs honoraires, leurs services et leurs méthodes de travail. Ils doivent également informer de tout conflit d’intérêts qui pourrait influencer leur jugement.

 

  • La confidentialité : Ces sociétés doivent respecter la confidentialité des informations personnelles de leurs mandants. Ils ne doivent pas divulguer ces informations sans le consentement du client, sauf si la loi l’exige.

 

  • Le respect des lois et des réglementations : Les agences immobilières doivent respecter toutes les lois et réglementations qui encadrent leur profession, y compris les lois sur le logement, l’urbanisme, la protection des consommateurs, etc.

 

  • Le respect des confrères: Le code de déontologie prévoit qu’ils ne doivent pas discriminer ou harceler les autres sur la base de leur race, de leur sexe, de leur religion, de leur orientation sexuelle, de leur âge, de leur handicap, etc.

 

  • La compétence : Ces professionnels doivent maintenir et améliorer leurs compétences professionnelles. Ils doivent suivre une formation continue pour rester à jour sur les évolutions du marché immobilier et des réglementations.

 

  • L’intégrité : Ces entreprises doivent agir avec intégrité et éviter toute conduite qui pourrait nuire à leur réputation ou à celle de la profession.

Ces principes éthiques sont souvent codifiés dans un code de déontologie que les agents immobiliers sont tenus de respecter. Il a été instauré par la loi Alur en 2014.

Les obligations des agences vis-à-vis- de la pub

Un agent immobilier est obligé d’inclure des informations spécifiques sur ses documents juridiques et commerciaux. Ces documents doivent obligatoirement contenir les mentions suivantes :

  • Le numéro de la carte professionnelle de l’agent et le lieu où elle a été délivrée
  • Le nom et l’adresse de l’entreprise
  • Une indication précisant si l’agence gère des fonds ou non
  • Le champ d’activité de l’agence
  • Les nom, adresse et raison sociale de l’organisme garant, ou la mention « non détenteur de fonds » si cela est applicable

En outre, l’entreprise doit clairement afficher les prix de ses services, y compris toutes les taxes (TTC).

Les clients doivent être en mesure de comprendre facilement comment les commissions sont calculés, ainsi que le barème.

Notez qu’à partir du 1er avril 2017, les annonces immobilières doivent indiquer qui est responsable du paiement des commissions.

De plus, si les honoraires sont à la charge de l’acheteur, ils doivent être exprimés en pourcentage du prix de vente. L’obligation de l’agent immobilier consiste à afficher ces informations non seulement dans la vitrine de son agence, mais aussi sur son site web.

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