Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires au bon fonctionnement, à l’entretien, à la conservation et à l’administration d’un immeuble en copropriété. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la nature des dépenses.
Sommaire
1. Catégories de charges
Les charges sont classées en deux grandes catégories, chacune ayant son propre mode de répartition :
A. Les charges générales (charges de tantièmes)
Elles couvrent les dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes qui bénéficient potentiellement à tous les copropriétaires.
- Exemples :
- Administration : Honoraires du syndic, frais de l’assemblée générale (AG), assurances de l’immeuble.
- Entretien : Nettoyage et éclairage des parties communes (halls, couloirs, escaliers), entretien des espaces verts, menues réparations de la toiture.
- Répartition : Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part des parties communes (appelée “tantièmes” ou “millièmes”) que représente leur lot. Plus un lot est grand et bien situé, plus il possède de tantièmes, et plus sa participation aux charges générales est élevée.
B. Les charges spéciales (charges d’utilité)
Elles couvrent les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs dont l’utilité n’est pas la même pour tous les lots.
- Exemples :
- Équipements : Entretien et réparation de l’ascenseur (les lots en rez-de-chaussée peuvent en être exemptés ou payer moins).
- Services : Chauffage collectif ou eau chaude collective (répartis souvent selon la consommation réelle ou l’utilité du lot).
- Répartition : Elles sont réparties en fonction du critère d’utilité. Seuls les copropriétaires qui bénéficient de l’équipement ou du service paient, et leur participation est proportionnelle à l’avantage potentiel qu’ils en tirent.
2. Le paiement et le budget
- Budget prévisionnel : Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel pour les dépenses courantes. Ce budget est voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
- Appel de fonds : Les copropriétaires versent des provisions sur charges au syndic, généralement par appels de fonds trimestriels (un quart du budget prévisionnel).
- Régularisation annuelle : Après l’arrêté des comptes de l’exercice, une régularisation annuelle est effectuée, comparant les provisions versées par le copropriétaire aux dépenses réelles. Si le copropriétaire a payé un trop-perçu, il est remboursé ; si l’inverse, il doit payer un complément.
3. Charges et location (charges récupérables)
Lorsqu’un lot de copropriété est loué, le propriétaire (bailleur) doit payer la totalité des charges au syndic, mais il est en droit de se faire rembourser une partie par son locataire : ce sont les charges locatives ou charges récupérables.
| Type de dépense | Qui paie (en règle générale) |
|---|---|
| Charges récupérables (locataire) | Dépenses d’entretien courant, de petites réparations et de consommation (ex : électricité et entretien de l’ascenseur, eau froide, chauffage collectif, salaire du personnel d’entretien, taxe d’enlèvement des ordures ménagères — TEOM). |
| Charges non récupérables (propriétaire) | Dépenses de gestion, de grosses réparations et d’amélioration (ex : honoraires du syndic, ravalement de façade, réfection de toiture, changement de chaudière, cotisations au fonds de travaux). |
La liste des charges récupérables est fixée par un décret du 26 août 1987.
Important : Le fonds de travaux (créé par la loi ALUR) est une épargne obligatoire pour la copropriété (au moins 5% du budget prévisionnel) destinée à financer les travaux futurs ou urgents. Ce fonds est toujours à la charge exclusive du propriétaire.