La copropriété est un régime juridique qui organise la propriété d’un immeuble (ou d’un groupe d’immeubles) bâti, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires.
C’est un régime très encadré en France par la loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967, régulièrement mis à jour par des lois successives (ALUR, ÉLAN, Climat et Résilience).
Voici les éléments fondamentaux de la copropriété :
Les éléments constitutifs
Chaque copropriétaire détient un lot de copropriété qui est indissociable et composé de deux parties :
- Les parties privatives :
- Ce sont les parties du bâtiment et du terrain réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire (son appartement, sa cave, son parking, etc.).
- Elles sont la propriété exclusive du copropriétaire, qui peut en jouir librement (sous réserve de ne pas nuire aux autres et de respecter la destination de l’immeuble définie dans le règlement).
- Les parties communes :
- Ce sont les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (le gros œuvre, les façades, le toit, le hall d’entrée, les escaliers, les ascenseurs, les espaces verts, etc.).
- Elles sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
- Chaque copropriétaire détient une quote-part (ou tantièmes) des parties communes, généralement exprimée en millièmes, qui détermine à la fois son droit de vote en assemblée générale et sa part dans les charges communes.
L’organisation et la gestion
La copropriété est administrée par trois organes principaux :
Le syndicat des copropriétaires
- Définition : C’est la collectivité de l’ensemble des copropriétaires. Il a la personnalité civile.
- Rôle : Il a pour objet la conservation, l’amélioration de l’immeuble, et l’administration des parties communes. Il prend toutes les décisions importantes.
- Action : Son pouvoir s’exerce au travers de l’assemblée générale (AG).
L’assemblée générale (AG)
- Fonction : C’est l’organe souverain qui prend toutes les décisions par un vote des copropriétaires (désignation du syndic, vote du budget, approbation des comptes, travaux, etc.).
- Fréquence : Elle se réunit au moins une fois par an.
- Règles de vote : Les décisions sont prises selon différentes règles de majorité (majorité simple, majorité absolue, double majorité) en fonction de leur nature et de leur importance.
Le syndic de copropriété
- Fonction : Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il peut être professionnel ou bénévole (syndic non-professionnel ou coopératif).
- Rôle : Il assure la gestion courante de l’immeuble :
- Exécution des décisions de l’AG.
- Administration et entretien de l’immeuble (contrats, travaux d’urgence).
- Gestion financière et comptable (appels de fonds, paiement des factures).
- Représentation du syndicat en justice.
Le conseil syndical (CS)
- Rôle : Composé de copropriétaires élus, il a un rôle d’assistance et de contrôle du syndic (vérification des comptes, aide à la préparation de l’AG, mise en concurrence des prestataires).
Les documents fondateurs
- Le règlement de copropriété : C’est le contrat qui lie tous les copropriétaires. Il est obligatoire et définit :
- La distinction entre parties privatives et parties communes.
- La destination de l’immeuble (ex. : usage d’habitation, mixte, etc.).
- Les règles de jouissance des parties privatives et communes.
- La répartition des charges entre les copropriétaires.
- L’état descriptif de division (EDD) : Il identifie chaque lot par un numéro et précise sa quote-part (tantièmes) des parties communes.
- Le carnet d’entretien : Il retrace les travaux et les interventions majeures réalisées sur l’immeuble (obligatoire depuis la loi SRU).