Le diagnostic mérule est un constat immobilier visant à détecter la présence de la mérule (Serpula lacrymans), un champignon lignivore très destructeur qui s’attaque au bois (charpentes, planchers, boiseries) et peut compromettre la solidité d’un bâtiment.
Voici les informations clés sur sa réglementation en France lors d’une vente immobilière :
Obligation d’information (règle générale)
Contrairement à d’autres diagnostics (amiante, plomb, DPE), le diagnostic mérule n’est pas obligatoire de manière systématique sur l’ensemble du territoire français pour une transaction immobilière.
Cependant, la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a instauré une obligation d’information qui dépend de la localisation du bien.
Si le bien est dans une zone à risque (zone délimitée par arrêté préfectoral)
- L’information est obligatoire : Le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence d’un risque de mérule si le bien est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral.
- Modalité : Cette information doit être mentionnée dans la promesse de vente ou le compromis de vente.
- Le diagnostic n’est pas formellement obligatoire, mais il est fortement recommandé et souvent exigé par les notaires pour sécuriser la transaction et dégager la responsabilité du vendeur en cas de litige ultérieur.
Si le bien est hors zone à risque
- L’information n’est pas obligatoire, mais le vendeur a un devoir d’information général. S’il a connaissance de la présence de mérule (même sans diagnostic), il doit en informer l’acquéreur pour se prémunir du recours pour vices cachés.
Déclaration obligatoire en mairie (présence avérée)
Quelle que soit la zone géographique, si un occupant ou un propriétaire a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, il a l’obligation d’en faire la déclaration en mairie (article L. 126–5 du code de la construction et de l’habitation).
- Pour les parties communes d’un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.
Cette déclaration permet aux autorités d’établir ensuite les arrêtés préfectoraux délimitant les zones à risque.
Pourquoi est-il fortement recommandé de faire un diagnostic ?
Même en l’absence d’obligation légale directe dans toutes les zones, la réalisation d’un diagnostic mérule est une mesure de précaution essentielle pour le vendeur, car :
- Garantie des vices cachés : En cas de découverte de mérule par l’acquéreur après la vente, le vendeur non-professionnel est responsable des vices cachés, et la vente pourrait être annulée ou donner lieu à une réduction du prix. Fournir un diagnostic négatif au moment de la vente est la meilleure protection contre ce risque.
- Sécurité de la structure : La mérule est destructrice et peut entraîner des dommages graves sur les bois de construction (charpente, planchers).
- Conseil du notaire : Les notaires exigent souvent un état parasitaire (qui inclut la recherche de la mérule) en zone à risque pour remplir leur devoir de conseil.
Validité et démarches
- Durée de validité : Le diagnostic mérule n’a pas de durée de validité légale fixée. Cependant, dans la pratique, il est conseillé qu’il soit réalisé moins de six mois avant la signature de la promesse de vente, compte tenu de la rapidité de développement de ce champignon.
- Qui le réalise ? Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il s’agit souvent d’un état parasitaire plus large (incluant les termites et autres insectes xylophages).
- Conditions de développement : La mérule se développe dans un environnement humide, mal ventilé, sombre et à température ambiante (entre 18 et 22 °C), typiquement dans les caves, combles ou derrière des doublages.